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Mejoras y Derecho Legal de Retención

¿Qué puede hacer el arrendatario si no le han pagado las indemnizaciones por las mejoras realizadas?

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Este problema es solucionado expresamente por el artículo 1.937 del Código Civil al establecer que: “En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague el importe o se le asegure el importe por el arrendador”. Esto es lo que se denomina derecho legal y en el caso específico que aludimos es el derecho legal del arrendatario.

Así, pues, de acuerdo a lo que ha dispuesto la jurisprudencia de nuestros Tribunales de Justicia el derecho legal de retención, en general, puede definirse como: “la facultad excepcional que tienen algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor, para rehusar legítimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario deudor no les pague un crédito originado con motivo de dicha detentación. En consecuencia, y hasta por su denominación misma tal derecho civil o legal de retención, es un principio de seguridad de hecho y supone necesariamente la conservación de la cosa sobre la cual va a recaer, de tal modo que la declaración del derecho viene a ser simplemente una consagración misma de la tenencia actual y preexistente.” (C. Temuco, 17 octubre 1936. G., 1936, 2º sem., Nº 198, p- 824 (C. 1º, p. 824 al final, y C. 2º y 6º, p. 825). Véase a Rubén Venegas R., “El derecho de retención”, memoria de licenciado, Santiago de Chile, 1940.

También la jurisprudencia ha entendido que este derecho es una especie de caución: “El derecho de retención que contemplan el artículo 1937 y varias otras disposiciones legales ( 800, 914, 2162, 2193, 2401 del Código Civil y artículos 290 nº 3, 295 y 600 del código del Procedimiento Civil) es siempre, según se colige del contexto general de ellas, la facultad que compete al acreedor para mantener en su poder la cosa retenida mientras no se le paga o asegura en otra forma el pago de su crédito, y constituye, por tanto, una especie de caución de las que define el artículo 46 del Código Civil. Esta tesis tiene su confirmación en el artículo 546 (antiguo 698) del Código de Procedimiento Civil, en cuanto dispone que los bienes retenidos por retención ejecutoriada serán considerados, según su naturaleza, como hipotecados o constituidos en prenda para los efectos de su realización y de la preferencia a favor de créditos que garantizan. Conforme al citado artículo 46, “caución” significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación. Por ello, la obligación que pesa sobre el arrendador de tener que permitir que el arrendatario retenga el fundo arrendado, después de terminado el arrendamiento, no confiere al arrendatario- acreedor otro derecho que el correlativo, esto es, el de garantir su crédito con el inmueble retenido, garantía que se extiende, aun, a la facultad que se realice para que con su producido se le pague, mas no a hacer suyos los frutos del fundo retenido mientras pertenezca al deudor, porque con arreglo a los artículos 646 y 648 del Código Civil los frutos de las cosas pertenecen al dueño de ellas” (C.Chillán, 12 de noviembre de 1942. G. 1942, 2º sem., Nº 61, p. 274 (C. 6º a 8º, pp. 277-278).

¿Basta con el sólo hecho de que el arrendador deba indemnizaciones y estas no se hayan pagado o se le haya asegurado su pago, para que se constituya por el sólo ministerio de la Ley el derecho legal de retención?

No, en atención a que el derecho legal de retención debe ser declarado judicialmente.

¿Cómo se solicita el derecho legal de retención?

El derecho legal de retención, de acuerdo a las normas generales de competencia, debe ser resuelto por el Tribunal en donde se encuentra el bien raíz o de acuerdo al domicilio del deudor en los demás casos.

El acreedor a quien no se le pague o no se le asegure el pago de estas indemnizaciones deberá iniciar un juicio o bien solicitar que se declare en el juicio principal este derecho. En la práctica puede acontecer que ya se hayan demando los perjuicios y el tribunal lo haya declarado así. En este caso se solicitará que se forme cuaderno separado y que se fundamente que no se ha hecho el pago o asegurado el pago de la indemnización de perjuicios.

GASTOS COMUNES

En esta oportunidad trataremos el tema del pago de los gastos comunes en los arriendos de departamentos, oficinas y locales comerciales.

Los gastos comunes, están definidos en la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria o de Condominios, señalando que existen dos clases:

a) Gastos Comunes Ordinarios
b) Gastos Comunes Extraordinarios

Los gastos comunes tienes razón de ser para solventar los gastos de manutención, conservación, reparación, administración y seguridad, entre otros del condominio.

Ahora bien, recomendamos que los gastos comunes siempre vayan incluidos en el valor de la renta de arrendamiento, pues, la obligación de su pago, es una obligación real, es decir, sigue a la cosa, en este caso al inmueble.

O sea, si el arrendatario se va, estos gastos serán soportados por el propietario. Caso similar ocurre cuando uno compra una unidad, y ésta tiene deuda por gastos comunes, el nuevo propietario será el responsable de pagarlos.

Por ello, recomendamos que al momento de realizar el respectivo estudio de títulos, se deberá solicitar al Administrador del Condominio un certificado de pago o deuda por este concepto, para sí efectivamente éstos se encuentran al día.

En conclusión, al valor de renta esperado, se le debe agregar el valor promedio de los gastos comunes mensuales, para que sea el propio dueño quien los pague oportunamente.