jueves, 23 de julio de 2009

Preguntas frecuentes Arriendo

Preguntas frecuentes sobre el arriendo y las relaciones entre arrendador y arrendatario.
¿Cómo recuperar mi propiedad?

De acuerdo a la legislación vigente, el propietario puede recuperar su propiedad mediante un juicio de arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas y la restitución material del inmueble.

O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento. Es un cálculo que se realiza por el plazo que se demora la Justicia en restituir los inmuebles a sus propietarios. Espero 6 meses sin que me paguen la renta, más 6 u 8 meses del juicio de arrendamiento, tengo más de 1 año sin recibir rentas.

¿Dónde debo demandar?


La presentación de la demanda debe ser en el lugar en donde se encuentra la propiedad. Es decir, si Ud. arrienda un inmueble en Viña del Mar, ahí debe presentar su demanda. Lo anterior se debe a que existe una presunción de que el domicilio del arrendatario y demandando, que corresponde precisamente al del inmueble arrendado; la excepción a la regla, es cuando se prorroga la competencia en el contrato de arrendamiento. (Ejemplo: Por este acto, las partes vienen en establecer como domicilio, para todos los efectos derivados del presente contrato, la comuna y ciudad de San Miguel, sometiéndose, en consecuencia, a la Jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.)

¿Qué hago con las cuentas por servicios básicos no pagadas?

De acuerdo a la modificación de la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos, conjuntamente con la notificación de la demanda AL ARRENDATARIO, el dueño de la propiedad, puede notificarla a su vez, a las empresas de suministros básicos, para que desde ese momento, la responsabilidad del pago por las mismas corresponda AL ARRENDATARIO.

Lo anterior es muy importante, debido a que los montos por este concepto que adeudan los arrendatarios en muchas ocasiones son considerables.

¿Qué hago con los subarrendatarios?

De acuerdo a la legislación especial aplicable a la materia, en los contratos de plazo superior a 12 meses y en los de plazo indefinido, se subentiende la facultad de subarrendar del ARRENDATARIO. Ante ello, en esos casos se debe estipular que se prohíbe expresamente al arrendatario subarrendar, todo o parte del inmueble, como a su vez se le prohíbe transferir o ceder parcial o totalmente el contrato, a cualquier título. (Ver contrato de arrendamiento).

En caso de que esté facultado el arrendatario a subarrendar, y existan subarrendatarios, es necesario notificar a su vez la demanda respectiva a estos subarrendatarios para continuar la acción de cobro de rentas y restitución de la propiedad.

¿Sirve la carta de desahucio que envío al arrendatario?

De acuerdo a la normativa en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse por vía judicial o la notificación personal efectuada por un Notario Público.

En la práctica, la carta de desahucio, o término anticipado del contrato de arrendamiento no sirve para recuperar mi propiedad; ya que, esa acción queda supeditada a la voluntad del arrendatario.

¿Qué hacer cuando recibo demandas de un ex arrendatario?

Es común que los deudores de empresas de retail o grandes tiendas comerciales no modifiquen sus domicilios o residencias ante éstos; por lo anterior, las demandas por cobro por las deudas son notificadas en dichos domicilios, con las molestias que ello acarrea a los nuevos arrendatarios u ocupantes de dichos inmuebles.

Ante ello, se deben iniciar los trámites judiciales tendientes a corroborar que efectivamente el demandado, ya no vive en el lugar del juicio a través de una “tercería”, ya sea, de posesión o dominio, que básicamente consiste en una acción que tiene por objeto establecer que esos bienes se encuentran en posesión o en dominio de una persona que no es el deudor.

¿Qué pasa cuándo el ARRENDATARIO desocupa la propiedad?


Sí existe un contrato de arrendamiento vigente, el propietario no puede ingresar a la propiedad sin autorización judicial, ya que, existe un título, cual es, el contrato de arrendamiento, que continua surtiendo sus efectos entre las partes contratantes.

Por ello, la modificación a la ley de arrendamiento de predios urbanos establece que: “Sí el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”

Es decir, se debe presentar una solicitud ante el Tribunal competente, posteriormente un receptor judicial certificará que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; y, posteriormente, se solicitará al Juzgado la restitución material del inmueble, la que se hará, a través del mismo receptor.

En caso de no cumplir con esta obligación, se puede estar frente a una serie de problemas, entre los que destacamos, que el ARRENDATARIO, se querelle por el delito de “violación de domicilio” u “robo”, en alguna de sus clases.
Más información en www.arrendador.cl - www.tusociedad.cl

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