¿Qué pasos debo seguir para arrendar mi propiedad?

1.         ¿Cómo debo arrendar una propiedad para no tener problemas?

El arrendar un bien inmueble de nuestra propiedad es un asunto más complejo de lo que quisiéramos, toda vez que existe un flujo de dinero que se espera por períodos estables a lo largo del tiempo. El arrendamiento constituye un mecanismo ideal para invertir, ya sea mediante su desarrollo como actividad productiva secundaria a la que realizamos, o bien como el medio que usamos para vivir con nuestras familias en tanto no encontremos aún la vivienda definitiva que cubra nuestras necesidades.

Por lo anterior, es importante seguir determinados pasos a fin de evitar problemas futuros. Siempre la asesoría en el inicio de la relación contractual es más barata y efectiva, que la asesoría cuando tenemos un problema en el bien raíz arrendado. En estos casos más vale prevenir que curar;  por ello, la toma de decisiones en la etapa primaria de selección de quién será nuestro arrendatario, es fundamental para evitar los inconvenientes asociados al incumplimiento de las obligaciones contractuales.   

2.         ¿Cómo identificar y evaluar a un buen arrendatario?

1)         Evaluación de los posibles arrendatarios

Se debe solicitar determinados documentos que nos ilustren acerca de  la vida cotidiana y responsabilidad del postulante.  A título de ejemplo señalamos los siguientes:

·         Liquidaciones de Remuneraciones o Pensiones (Últimos 6 meses).

·         Certificado de cotización AFP (Últimos 6 meses).

·         Certificado de antecedentes comerciales.

·         Fotocopia Cédula Nacional de Identidad.

·         Pago mensual de IVA (Últimos 6). En caso que sea independiente.

·         Dos últimas declaraciones del Impuesto a la Renta.

·         Solicitar un Aval o Codeudor Solidario, que presente los mismos antecedentes.

      (Siempre se debe contar con un segundo patrimonio para dirigir el cobro de los posibles créditos adeudados; nunca debe faltar en el contrato un aval o codeudor solidario, que idealmente no pertenezca al mismo núcleo familiar del arrendatario que vive en la propiedad arrendada).

En caso de personas jurídicas. (Empresas, sociedades, corporaciones o fundaciones.)

·         Estatutos Sociales (Copia escritura pública de constitución).

·         Certificado de Vigencia de la persona jurídica.

·         Rol Único Tributario de la sociedad.

·         Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario de los Socios representantes.

·         Declaraciones de pago mensual de impuestos (IVA o PPM) (Últimos seis meses).

·         Dos Últimas Declaraciones del Impuesto a la Renta.

·         Balance Anual (Si procede).

·         Certificado de antecedentes comerciales, de la sociedad y los socios.

·         Antecedentes básicos de los socios representantes.

·         Antecedentes del aval o codeudor solidario. (Se recomienda que el representante legal de la sociedad, como persona natural, a su vez sea codeudor solidario).

2) Redacción de contrato de arrendamiento: Una vez que tenemos al posible arrendatario que cumpla con los requisitos que hemos determinado como suficientes, se requiere redactar un contrato de arrendamiento que proteja los intereses de los propietarios y los derechos de los arrendatarios, estableciendo reglas claras desde un principio, que impidan dobles interpretaciones de la voluntad de las partes. En estos casos, lo que abunda no hace daño.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Vea formulario de contrato de arrendamiento. 

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Preguntas frecuentes

Definiciones

¿Qué es un bien inmueble o bien raíz?

Inmuebles, fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que se adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.

Las casas y heredades se llaman predios o fundos.

¿Qué es el contrato de arrendamiento?

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicios, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. (Artículo 1915 CC).

¿Qué es la renta?

“El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llamase renta cuando se paga periódicamente” (Articulo 1917 CC).

Es decir, la renta es el precio que se paga periódicamente por el goce de la propiedad arrendada. Renta es sinónimo de canon o arriendo.

¿Quién es arrendatario?

“En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.” (Artículo 1919 CC)

¿Quién es arrendador?

“En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.” (Artículo 1919 CC)

No tenga al gurú de la morosidad en su hogar. LLámenos.

Preguntas frecuentes Arriendo

Preguntas frecuentes sobre el arriendo y las relaciones entre arrendador y arrendatario.

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¿Cómo recuperar mi propiedad?

De acuerdo a la legislación vigente, el propietario puede recuperar su propiedad mediante un juicio de arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas y la restitución material del inmueble.

O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento. Es un cálculo que se realiza por el plazo que se demora la Justicia en restituir los inmuebles a sus propietarios. Espero 6 meses sin que me paguen la renta, más 6 u 8 meses del juicio de arrendamiento, tengo más de 1 año sin recibir rentas.

¿Dónde debo demandar?

La presentación de la demanda debe ser en el lugar en donde se encuentra la propiedad. Es decir, si Ud. arrienda un inmueble en Viña del Mar, ahí debe presentar su demanda. Lo anterior se debe a que existe una presunción de que el domicilio del arrendatario y demandando, que corresponde precisamente al del inmueble arrendado; la excepción a la regla, es cuando se prorroga la competencia en el contrato de arrendamiento. (Ejemplo: Por este acto, las partes vienen en establecer como domicilio, para todos los efectos derivados del presente contrato, la comuna y ciudad de San Miguel, sometiéndose, en consecuencia, a la Jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.)

¿Qué hago con las cuentas por servicios básicos no pagadas?

De acuerdo a la modificación de la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos, conjuntamente con la notificación de la demanda AL ARRENDATARIO, el dueño de la propiedad, puede notificarla a su vez, a las empresas de suministros básicos, para que desde ese momento, la responsabilidad del pago por las mismas corresponda AL ARRENDATARIO.

Lo anterior es muy importante, debido a que los montos por este concepto que adeudan los arrendatarios en muchas ocasiones son considerables.

¿Qué hago con los subarrendatarios?

De acuerdo a la legislación especial aplicable a la materia, en los contratos de plazo superior a 12 meses y en los de plazo indefinido, se subentiende la facultad de subarrendar del ARRENDATARIO. Ante ello, en esos casos se debe estipular que se prohíbe expresamente al arrendatario subarrendar, todo o parte del inmueble, como a su vez se le prohíbe transferir o ceder parcial o totalmente el contrato, a cualquier título. (Ver contrato de arrendamiento).

En caso de que esté facultado el arrendatario a subarrendar, y existan subarrendatarios, es necesario notificar a su vez la demanda respectiva a estos subarrendatarios para continuar la acción de cobro de rentas y restitución de la propiedad.

¿Sirve la carta de desahucio que envío al arrendatario?

De acuerdo a la normativa en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse por vía judicial o la notificación personal efectuada por un Notario Público.

En la práctica, la carta de desahucio, o término anticipado del contrato de arrendamiento no sirve para recuperar mi propiedad; ya que, esa acción queda supeditada a la voluntad del arrendatario.

¿Qué hacer cuando recibo demandas de un ex arrendatario?

Es común que los deudores de empresas de retail o grandes tiendas comerciales no modifiquen sus domicilios o residencias ante éstos; por lo anterior, las demandas por cobro por las deudas son notificadas en dichos domicilios, con las molestias que ello acarrea a los nuevos arrendatarios u ocupantes de dichos inmuebles.

Ante ello, se deben iniciar los trámites judiciales tendientes a corroborar que efectivamente el demandado, ya no vive en el lugar del juicio a través de una “tercería”, ya sea, de posesión o dominio, que básicamente consiste en una acción que tiene por objeto establecer que esos bienes se encuentran en posesión o en dominio de una persona que no es el deudor.

¿Qué pasa cuándo el ARRENDATARIO desocupa la propiedad?

Sí existe un contrato de arrendamiento vigente, el propietario no puede ingresar a la propiedad sin autorización judicial, ya que, existe un título, cual es, el contrato de arrendamiento, que continua surtiendo sus efectos entre las partes contratantes.

Por ello, la modificación a la ley de arrendamiento de predios urbanos establece que: “Sí el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”

Es decir, se debe presentar una solicitud ante el Tribunal competente, posteriormente un receptor judicial certificará que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; y, posteriormente, se solicitará al Juzgado la restitución material del inmueble, la que se hará, a través del mismo receptor.

En caso de no cumplir con esta obligación, se puede estar frente a una serie de problemas, entre los que destacamos, que el ARRENDATARIO, se querelle por el delito de “violación de domicilio” u “robo”, en alguna de sus clases.

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Corredores de propiedades expectantes por efectos de la crisis financiera
En tanto, Cámara Chilena de la Construcción cree que proyectos nuevos preferirán esperar por este año...

Preocupados y expectantes se encuentran algunas corredoras de propiedades de Viña del Mar por el oscilante comportamiento que ha tenido el comercio de arriendos, venta y compra de viviendas en la zona debido a la actual crisis económica por la que atraviesa el mundo.
Por ejemplo, el gerente de la empresa “Alid”, Heriberto Alid, aseguró que este “problema financiero tiene un origen más bien especulativo, por lo que me atrevo a decir que éste aún no se refleja en la realidad de los habitantes de la Ciudad Jardín”.

“Yo diría -sostuvo- de acuerdo a nuestro análisis y estadística, que la gente sigue adquiriendo propiedades. Quizás el próximo semestre veamos alguna variación negativa, pero desde el punto de vista nuestro, hablo como miembro socio del Colegio de Corredores de Propiedades de la Región de Valparaíso, no se percibe una situación anómala, perjudicial para el sector, sino como una oportunidad”.

Misma visión tiene Cristián Díaz, administrador de la firma Rentamar: “yo diría que las ventas se han mantenido igual a otros años, y eso porque las crisis económicas muchas veces son una oportunidad para las personas. Con la baja de la tasa más estas ofertas nocturnas de departamentos y casas, se promueve la adquisición de propiedades, por lo visto”.

Una mirada distinta tiene Patricia Líbano, encargada de la empresa “Líbano Corredora de Propiedades”, que cubre las necesidades del interior de la región.

“Han bajado las ventas hasta en un 30 por ciento. Al menos en comunas como Quillota, Villa Alemana, Belloto, Casablanca… La situación no es de la mejor para nosotros”.

Otra situación que inquieta a los corredores de propiedades es el “arriendo”.

Al respecto, el abogado especialista en esta materia, José Makluf Freig, expresó que “en tiempos de crisis, en donde existe escasez de liquidez, es relevante contar con procedimientos eficientes a la hora de la elección de un arrendatario, para lo cual, primero se le debe evaluar sus antecedentes comerciales, financieros y personales. Contar con un segundo patrimonio, en caso de no pago. Es decir, un aval o codeudor solidario”.

El profesional aclaró que es crucial disponer de un contrato de arrendamiento “que resguarde los derechos del arrendador. Además de documentos anexos como el acta de entregada la propiedad e inventario.”

“gurú de la morosidad"

Makluf destacó que existen dos clases de arrendatarios problemas: “los llamado ‘gurú de la morosidad’, es decir, los que conocen el sistema judicial, pagan el primer mes de renta y no pagan nada más, dejando a su paso deudas por las rentas y servicios básicos; y el que ha caído en cesación de pagos, por haber perdido el trabajo o un mal negocio. Quiere pagar, pero no puede”.
Para lo anterior, existe una herramienta que dice relación con ingresar a bases de datos de informaciones comerciales, como Dicom o el Boletín de la Cámara de Comercio de Santiago, a los arrendatarios morosos.

“Se debe realizar un trámite previo en el mismo contrato de arrendamiento”, acotó Mackluf.
En Chile se ha intentado crear un registro particular para arrendatarios morosos como existe en España, lo que ha resultado complejo. “Mas, hoy con esta herramienta se puede cumplir el objetivo de informar la morosidad, y ver también si a quien le voy a arrendar ha sido un moroso anteriormente”, acotó.

Por ello, se aconseja, teniendo presente los plazos de los juicios, que al segundo mes de morosidad se inicie la acción judicial, intentando recurrir siempre a una primaria negociación extrajudicial.
“El principal objetivo de los juicios de arrendamiento es recuperar la propiedad lo antes posible, para de esta manera el arrendador pueda volver a ponerla en el mercado, y obtener nuevamente las rentas esperadas”.

El pago o no de las rentas es una decisión que el arrendador hace al momento de la elección de su arrendatario.

“En muchos casos es dramática la situación que viven propietarios que tienes flujos esperados para, a su vez, arrendar una segunda vivienda en mejores condiciones para vivir con su familia. Por ello, la morosidad del primer arrendatario produce un círculo vicioso”, puntualizó el abogado.
desarrollo inmobiliario.

Arrendatarios Morosos a DICOM

Arrendatarios a Dicom

¿Sabía Ud. que puede subir a sus arrendatarios a Bases de datos públicas?

Así es, si a Ud. le adeudan rentas que esperaba recibir, puede ingresar a su arrendatario moroso a DICOM o a otra base pública de información comercial, cumpliendo ciertos requisitos.

Lo anterior es posible ya que la Ley 19.628 sobre protección de la vida privada o datos de carácter personal, que data de 1999, permite que con la autorización expresa del arrendatario y o del codeudor solidario, contenida en el contrato de arriendo, el arrendador, en caso de que no le paguen una o más rentas pueda ingresar esta información a la base de datos.

IMPORTANTE: Para ello, es necesario que en el Contrato de Arrendamiento aparezca esta autorización, y seguir un procedimiento administrativo.

En Chile existe la intención de crear una base de datos exclusiva para arrendatarios morosos que ha resultado complejo y por ello, no se ha implementado. Mas, con este procedimiento Ud. hoy puede ingresar a su arrendatario moroso al sistema de información comercial de morosidades, y a su vez, dar a conocer a otros posibles arrendadores sobre el comportamiento negligente y a veces cuasi delictual de estos profesionales de la morosidad.

También, tenga claro que lo que se puede informar es sólo respecto a las rentas impagadas, y no así respecto a los gastos por suministros básicos, ya que la propia Ley señalada, prescribe: “No podrá comunicarse información relacionada con las deudas contraídas con empresas públicas o privadas que proporcionen servicios de electricidad, agua, teléfono y gas".

Esta herramienta es tan o más poderosa como un buen juicio, y también le permitirá conocer sí su potencial arrendatario tiene deudas impagas o morosidades por este concepto.

Asesórese por expertos.

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